‘Özel hayatın gizliliğini ihlal’ suçundan hakkında dava açılan apartman yöneticisi, geçtiğimiz günlerde Yenişehir 1. Asliye Ceza Mahkemesi'nde hâkim karşısına çıktı.

Yenişehir 1. Asliye Ceza Mahkemesi, sanığa “görevinin verdiği yetkiyi kötüye kullanarak özel hayatın gizliliğini ihlal ettiğini” gerekçesiyle 2 yıl 6 ay hapis cezası verdi.

Suç işleme kastının bulunmadığını belirten sanık, karara itiraz etse de temyiz incelemesini yapan Yargıtay 12. Ceza Dairesi, yerel mahkeme kararını hukuka uygun bularak onadı.

Yargıtay’ın onadığı karar, apartmanlar, müstakil evler ve hatta iş yerleri önündeki kamera kullanımı hakkında pek çok soru işaretini de beraberinde getirdi.

BU DAVADA NEDEN ‘ÖZEL HAYATIN GİZLİLİĞİNİ İHLAL’ KARARI VERİLDİ?

“Ceza hukukunda, kişilerin niyetlerine ve amaçlarına bakılmaz. Kanunun suç olarak tanımladığı hukuki yararı ihlal eden kişi, suçu işlemiş olur. Kişinin oturduğu konuta giren çıkanlar ve giriş çıkış saatleri de özel hayatına dahildir. Apartman yöneticisinin 'amacım asansörü ya da koridoru güvenlik amacıyla kaydetmekti' demesinin bir anlamı yoktur” diyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ekledi:

Yöneticinin önce Olağan veya Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulunda kamera sistemi kurulması kararını tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile alması gerektiğinden bahseden Kiraz, “Kurulacak bu sistemin, bağımsız bölüm daire kapılarını görmeyecek şekilde ayarlanması gerekirdi. Bu şekilde ilerleseydi burada herhangi bir suç oluşmayacaktı, yine alınan karar da Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olmayacaktı. Bunu yapmadığı için verilen ceza kararı doğrudur ve bu eylemi görüntü kaydederek yaptığı için de verilen ceza bir kat artırılmıştır” dedi.

APARTMAN KAPISI ÖZEL ALAN KAPSAMINDA MIDIR?

Kiraz bu soruyu, “Apartmanlarda ve sitelerde ortak yaşamımızı belirleyen temel kanun Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bu kanun kapsamında bağımsız bölümleri oluşturan daire kapılarının dış kapı alanları ortak alan olarak değerlendirilmektedir. Bu kapı önünde bulunan alanlar da yine ortak alan kapsamına girmektedir” sözleriyle yanıtladı.

Yargıtay’ın mevcut kararı ile kapı dışı ve önü alanların özel alan olduğu yönünde bir karar vermediğinden bahseden Ali Güvenç Kiraz şu detayları verdi:

“Yargıtay, çok uzun zamandır istikrarlı bir şekilde kat malikinin kapı önüne herhangi bir üniteyi koyamayacağını (ayakkabılık, kullanılmayan eşyalar, bisiklet vb.) ve bunun Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğuna, yine bu yapılan müdahalelerin de giderilmesi gerektiği yönündeki kararlarını vermektedir.”

APARTMAN GÜVENLİĞİNİ SAĞLAMAK İÇİN BU HUSUSLAR DİKKATE ALINMALI

Peki apartman güvenliğini sağlama ihtiyacı ile kat maliklerinin özel hayatının gizliliği hakkı arasındaki denge hukuken nasıl kurulmalıdır?

Kiraz, şunları söyledi:

“Bir apartman veya sitede bina yapılırken yönetim planında da yer alacak şekilde ‘kamera sisteminin var olduğu ve bu sistem kapsamında güvenlik amaçlı ancak kapı önlerini, daire balkonlarını, daire içlerini göstermeyecek şekilde kamera sistemi kurulmuş olduğu’ belirtilmiş ise bu geçerlidir.”

“Apartman veya site yapıldıktan sonra güvenlik amaçlı olarak kamera sisteminin kurulması ihtiyacı oluşmuş ise bu durumda apartman veya site yönetimi kat maliklerini ya olağanüstü kat malikleri genel kuruluna davet etmelidir ya da olağan kat malikleri genel kurulunda gündeme bu konuyu ilave etmelidir” diyen Kiraz ekledi:

“Her iki halde de kamera sistemi kurulması Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2. Maddesi kapsamında değerlendirilecek olup mevcut apartman veya sitede oturan tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile bu karar alınmalıdır. Tabi bu karar yine özel hayatın gizliliği ihlal edecek bir şekilde alınamaz, kapı önleri gösterilecek bir şekilde bir kamera sistemi kurulamaz. Apartman genel kapısı, ortak bahçeler, sosyal tesisler, güvenlik alanları, asansör içleri gibi alanlarda bu sistem kurulabilir.”

Ali Güvenç Kiraz

İŞ YERLERİ İÇİN DE AYNI KURALLAR GEÇERLİ Mİ?

Birçok apartmanın giriş katları iş yerlerine ayrılmış durumda. Bu iş yerlerinin giriş kapısında da kameralar bulunuyor. Bu durumda iş yerlerinin izlemesi gereken adımlar neler?

“İşyerleri de niteliği ne olursa olsun o apartmana veya siteye bağlıdır. Bu konuda işyerleri de dairelerin uymakla yükümlü olduğu kurallara tabidir” diyen Kiraz şu bilgileri verdi:

“Bu kapsamda bir işyeri malikinin diğer bir işyerinin veya dairesinin kapı önünü görmeyecek şekilde kamera sistemi taktırabilmesi için ya yönetim planında hüküm olması ya da olağanüstü/olağan kat malikleri genel kurulunda tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile karar aldırması zorunludur. İşyeri maliki özel hayatın gizliliğini ihlal etmese bile kat maliklerinin onayı olmadan kamera sistemi kuramaz. Böyle bir durum söz konusu olursa her kat maliki herhangi bir zamanaşımı süresi olmadan ‘eski hale getirme’ davasını ilgili işyeri malikine karşı açabilir.”

TÜRKİYE’DE KURUL KARARI ALMADAN HAREKET EDİLİYOR

Ali Güvenç Kiraz, “Apartman veya site yönetimleri Türkiye’de maalesef genel kurul kararı almadan birçok kararı alabileceklerini zannediyorlar. Sonuçta bazen bu olayda olduğu gibi böyle üzücü olabiliyor” dedi ve ekledi:

–Yönetim planında bina yapımında böyle bir sistem kurulmuş ise site veya apartman yönetimlerinin yapabilecekleri bir şey yoktur. Bu şekilde yapılmış site veya apartmanlarda eğer kamera sistemleri daire içlerini, önlerini gösteriyorsa bunları kaldırma kararı alabilirler.

–Ancak apartman veya site yapılırken kamera sistemi kurulmamışsa, sonradan kurulacaksa yönetimler kesinlikle bir genel kurul kararı olmadan hareket etmemelidirler. Genel kurul kararı alsalar dahi yine özel hayatın gizliliğini ihlal edecek bir şekilde kamera sistemi kurdurmamalıdırlar.

–Apartman veya sitelerde yöneticiler eğer bu olayda da olduğu gibi bir kamera sistemi kurdurmuş ve kayıt alıyorsalar, sistemin özel hayatın gizliliğini ihlal edecek bölümlerini hemen iptal ederek böylesi bir ceza ile karşı karşıya kalmamalıdırlar.

The post Daire Kapısına Kamera Taktıranlar Dikkat, Hapse Girebilirsiniz! Apartman Kapısı Özel Alan Mıdır? Uzman İsim Detayları Anlattı first appeared on Siyasimedya | Güncel Türkiye Siyaset Haberleri, Analiz & Yorumlar.

İstanbul, Beşiktaş'ta üç yıldır oturan Dilek G., taşınma sürecinde ev sahibiyle depozito konusunda sorun yaşadı. Taşınırken kira bedeli 9 bin 500 TL olan Dilek G., depozito olarak bir kira bedeli ödemişti. Ancak evden ayrılırken, depozitoyu son kira bedeli olan 19 bin TL üzerinden almak isteyen kiracı, farklı bir durumla karşılaştı. Ev sahibi, depozitoyu ilk verilen rakam olan 9 bin 500 TL olarak geri vereceğini bildirdi. Yasal haklarından bahsetmesine rağmen ev sahibini ikna edemeyen Dilek G., yaşadıklarını hurriyet.com.tr’ye aktardı:

“Kendi evimizi kentsel dönüşüm nedeniyle müteahhitte vermiştik. O süreçte hemen evi boşaltmamız gerekiyordu ve ilk bulduğumuz daireye taşındık. İlk kiramız 9 bin 500 TL idi. Bir kira bedelini de elden depozito olarak vermiştik. Üç sene oturduk ve üç yılın sonunda kiramız 19 bin TL oldu.

Kendi evimizin inşaatı bitince evden taşınmak istedik. Taşınırken de depozitoyu, son kira rakamı üzerinden almak istedik. Ancak ev sahibimiz kesinlikle kabul etmedi. Ben de bir an önce kendi evime geri taşınmak istediğim için bu konuyla uğraşmak istemedim. Sonuç olarak depozitoyu 9 bin 500 TL olarak geri aldım.”

Dilek G.’nin yaşadığı depozito sorunu, kiracılar arasında oldukça yaygın bir mesele.

Peki, Borçlar Kanunu bu konuda ne diyor? Kiracılar böyle bir durumda ne yapmalı ve hangi maddeleri sözleşmelere eklemeleri gerekiyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz konuyla ilgili bilgi verdi.

TÜRK BORÇLAR KANUNU DEPOZİTO İADESİNİ NASIL DÜZENLİYOR?

“Borçlar Kanunu’nda depozito veya güvence bedeli TBK 342. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu kapsamda, güvence bedelinin limiti en fazla üç aylık kira bedeli kadar olacağını belirtmektedir.” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgileri paylaştı:

‘Para Vadeli Hesaba Yatırılmalı’

— Depozito, para veya kıymetli evrak verilmesi şeklinde kararlaştırılmışsa, kiracı şunları yapmalıdır: Kiraya verenin izni olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Kıymetli evrak olarak verilmişse, bunu bir bankaya depo etmelidir. Banka, bu şekilde verilen depozito bedellerini yalnızca her iki tarafın rızasıyla veya icra takibi kesinleşene dek geri verebilir.

— 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda, alım şeklinin geri iadesinin nasıl olacağına dair düzenlemeler yapılmıştır. 2012-2025 yılları arasında bu madde %90 oranında uygulanmadığı için, eski düzenleme üzerinden mal sahibine ödenmeye devam edilmektedir. Yasada eski düzen üzerinden geri iadeye yönelik bir hüküm bulunmamakta ve bu durum Yargıtay içtihatları kapsamında gelişmektedir.

‘Döviz Olarak Alınan Depozito TL Olarak İade Edilemez’

Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri, Türk parasının kıymetini koruma konusunda kanun ve ilgili düzenlemeler gereği, Türkiye’de bulunan tüm gerçek ve tüzel kişilerle Türk lirası üzerinden kira sözleşmesi yapmak ve depozitoyu da Türk lirası olarak almak, ayrıca iade ederken Türk lirası ile geri iade etmek zorundadır” dedi ve ekledi:

“Bu çerçevede Türk lirası olarak alınan depozito, yine Türk lirası olarak iade edilecektir. Ancak Yargıtay, mal sahibi tarafından döviz cinsinden alınmış bir depozito bulunuyorsa, bu bedelin Türk lirası olarak iade edilmesini kötü niyet olarak değerlendirmiştir. Yani döviz cinsinden depozito alan ev sahibi, geri iadeyi ilgili döviz cinsinden yapmalıdır.”

Mahkemelerin Konudaki Yaklaşımları

Ali Güvenç Kiraz, mahkemeler ve Yargıtay’ın depozito bedeli iadesi konusundaki tutumlarını şu şekilde özetledi:

1- Sözleşmede ilk alındığı şekliyle geri ödenecektir deniliyorsa, bu durum kabul ediliyor.

2- Sözleşmede iadeye yönelik bir hüküm yoksa, son ödenen kira bedeli ve kaç kira olarak alındıysa o sayıda geri iadesine hükmediliyor.

3- Mal sahibi döviz cinsinden depozito bedeli almışsa, yine iade anında aynı döviz cinsinden ödenmesine yönelik karar veriliyor.

Sözleşmede Bu Maddeyi Sakın Kabul Etmeyin!

Depozito bedeli kira sözleşmesinde nasıl belirtilmeli?</em diye sorduğumuz Ali Güvenç Kiraz’ın cevabı şu oldu:

“Kiracılar, kesinlikle depozito bedeli ile ilgili ‘alındığı şekliyle ödenir’ maddesini kabul etmemelidir. Ayrıca kiracılar, depozito bedeli iadesinde ‘mal sahibi yaptıracak ve depozitodan düşecektir’ hükmünü de kabul etmemelidir. Çünkü Yargıtay, eğer ‘boya badana depozitodan tahsil edilecektir’ şeklinde özel bir hüküm yoksa, bunun yeniden yapılmasının mal sahibi yükümlülüğünde olduğunu ve kiracıdan talep edilemeyeceğine hükmetmiştir.”

En Temel Çözüm: Vadeli Hesap Sistemi

Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki depozito sorununu çözmenin en etkili yolunun kanun kapsamında vadeli hesap sisteminin uygulaması olduğunu vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, şu ifadeleri kullandı:

— Bu sistem, her iki taraf açısından banka garantörü olduğundan dolayı en güvenilir ve tartışma oluşturmayan yöntemdir.

— Eğer vadeli hesap sistemi uygulanmamış ve sorunlar yaşanıyorsa, bu konu kira sözleşmesinden kaynaklanan bir ihtilaf olduğu için zorunlu arabuluculuk sistemine dahil bir ihtilaf türüdür.

— Taraflar arabuluculuk kapsamında anlaşamadıkları takdirde, yaklaşık 2-3 yıllık bir yargılama süreci ile karşılaşacaklarını bilmelidir. Bu konuda oluşacak yargılama masrafları, davayı açanın avukatlık ücretleri ve kaybeden tarafın yargılama masrafları göz önünde bulundurularak arabuluculuk sürecinde çözüm arayışında bulunulmalıdır.

The post Kiracılar ve Ev Sahipleri Arasındaki ‘Depozito’ Anlaşmazlıkları Artıyor first appeared on Siyasimedya | Güncel Türkiye Siyaset Haberleri, Analiz & Yorumlar.