En İyi Yatırım Aracı: Konut

Gayrimenkul sektörü şu anda en hareketli dönemlerinden birini yaşıyor. Konut metrekare fiyatları son 5 yılda 10 katına kadar yükseldi. 2021 yılının 3. çeyreğinde Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir evin ortalama değeri 500 bin TL'nin altındayken, bugün bu değer 5 milyon TL'ye yaklaşmış durumda. Fiyat artırımı hızı kısmen azalmış olsa da, mevcut fiyatlar dar ve orta gelir grubunun ev sahibi olmasını zorlaştırıyor. Son 1.5 yıldaki konut fiyatlarındaki reel gerilemeye rağmen, günümüzde ulaşılan rakamlar bütçeleri zorlamakta. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın açıkladığı veriler, 5 yıl önceki fiyatlarla bugünkü peşinatı dahi ödemenin mümkün olmadığını gösteriyor. İşte dikkat çekici değişim:

2022'DE Sıçrama Oldu

Konut fiyatlarının artışında büyük sıçrama 2022 yılında yaşandı. Düşük faiz kampanyası ve merkez bankasının faiz indirimleri, birikimlerin konuta yönelmesini sağladı ve bu durum talebi artırdı. Artan maliyetler de etkili oldu ve bu dönemde fiyatlar hızla yükseldi. 2021’in ilk 9 ayında yıllık fiyat artışı yüzde 30 seviyesindeyken, yıl sonunda bu oran hızla yükselerek 2022’de yüzde 186'ya ulaştı. 2023 yılının ilk yarısında yüzde 100'ün üzerinde olan artış, ikinci yarıda ise yüzde 80-90 seviyelerine geriledi. 2024’e girilirken artış oranı yüzde 70 olarak kaydedildi ve sonrasında adım adım yüzde 30 seviyesine kadar düştü. Bu yıl ise ilk 9 ayda nominal artış %31-32 bandında gerçekleşti.

Metrekare Fiyatı 42 Bin TL

2021 yılının 3. çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 4 bin 895 TL iken, 2025’in 3. çeyreğinde bu rakam 42 bin 557 TL'ye çıktı. Yani, yalnızca 5 yıl önce 100 metrekarelik bir evin ortalama değeri 489 bin 500 TL iken, günümüzde bu rakam 4 milyon 255 bin 700 TL olmuştur. Özellikle ev sahibi olmanın en zor olduğu illerden biri olan İstanbul'da da benzer bir artış gözlemleniyor. 2021 yılının 3. çeyreğinde 7 bin 861 TL olan metrekare fiyatı, bugün 68 bin 674 TL'ye ulaşmış durumda. Yani, 5 yıl önce 100 metrekarelik bir evi 786 bin 100 TL'ye almak mümkünken, bugün ortalama değeri 6 milyon 867 bin 400 TL'dir.

Yüzde 1.000'i Aştı
2021 ile 2025’in 3. çeyrek verilerini karşılaştırdığımızda, en çok konut satışı yapılan 10 ilde İstanbul'da artış yüzde 775, Ankara’da yüzde 982, İzmir’de yüzde 737, Antalya’da yüzde 802, Mersin’de yüzde 883, Bursa’da yüzde 815, Gaziantep’te yüzde 575, Tekirdağ’da yüzde 995, Konya’da yüzde 849 ve Kocaeli’nde yüzde 1.003 olarak kaydedilmiştir.

Reel Gerileme Bitiyor Mu?

Konut fiyatlarındaki reel düşüş tam 20 aydır devam etmekte. Ancak bu düşüşteki azalma, 'Reel gerileme dönemi bitiyor mu?' sorusunu gündeme getiriyor. Reel gerileme 2024 Eylül ve Ekim'de yüzde 14.7 ile zirve yaptı ve 2025 yılına yüzde 7.2 ile başladı. Sonrasında her ay azalma yaşandı. Temmuz'da yüzde 0.5, Ağustos’ta yüzde 1.2 olan düşüş, Eylül'de yüzde 0.8 olarak açıklandı. Sektör temsilcileri, konutta yeniden reel getiri döneminin başlayacağı öngörüsünü taşıyor.

Üretici Artış Bekliyor

KONUTDER tarafından yapılan Konut Sektörü Beklenti anketi, üyeler arasında fiyatların artmaya devam edeceği yönünde bir beklenti olduğunu gösteriyor. Fiyatların artacağını düşünenlerin oranı yüzde 72 seviyesindeyken, sabit kalacağını düşünenlerin oranı yüzde 28. Üyelerin yüzde 80’i önümüzdeki 6 ay içinde kiraların artacağını öngörmekte. Anketin en çarpıcı verisi ise, üyelerin tamamının konut kredi faizlerinin düşeceğini düşünmesi. Bu durumla paralel olarak kredili satışların artacağını düşünenlerin oranı ise yüzde 47.6’dan 76’ya fırladı. Böylece, 2025'in son ayında kredili satışların piyasalara hareket getirmesi bekleniyor.

Kârını Alan Eve Döndü

Fiyatlarda yaşanan artış beklentisiyle birlikte, yüksek faiz döneminde beklemeye geçen alıcılar, faizlerin düştüğü bu dönemde tekrar piyasalara dönmeye başladı. Ayrıca, altın ve mevduattan elde ettiği kazançlarla yatırımcılar konuta yöneldi. Konut talebi, son iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre, Ağustos ayında konut satışları yüzde 6.8 artarak 143 bin 319 olarak kaydedildi. Bu, yılın en yüksek aylık satışı olurken, Ocak-Ağustos döneminde ise yüzde 21.3 artışla 978 bin 70 konut satıldı.

Talebi gösteren bir diğer veri ise 'Sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü' raporunda ortaya çıktı.

Aylık Yüzde 5.6 Yükseldi

Rapora göre, satılık konut talebi endeksi Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 5.6'lık bir artış gösterdi ve son iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Nisan 2025'ten bu yana sürekli artış gösteren endeks, geçen yılın aynı ayına göre de yüzde 26.8 oranında yükseldi. Satılık konutların İstanbul'da ortalama 59.6 gün, Ankara'da 43 gün ve İzmir'de 69.7 gün ilanda kalma süresi bulunuyor.