Fahiş Aidat Artışlarına Bakanlıktan Önlem

Yeni yılın yaklaşmasıyla apartman ve sitelerde hareketlilik başladı. Asgari ücret artışının ardından ocak ve şubat aylarında konut sitelerindeki aidat artış oranları belli olmaya başladı. Son zamanda aidatlar bir evin kira bedeline ulaşırken, hükümet fahiş zamların önüne geçmek için planlar yapmaya başladı. Kontrolsüz bir şekilde gerçekleştirilen aidat artışlarını sınırlamak, site yönetim firmalarını yetkilendirmek ve kat maliklerinin haklarını korumak amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir yasa taslağı oluşturuldu. Tesis Yönetim Kanunu taslağı, apartman ve site yönetimlerinde şeffaflık ve denetim sağlamak için önemli bir adım olacak.

MECLİSTE GÖRÜŞÜLDÜ
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, aşırı artışlarla gündeme gelen aidatlar için site yönetimlerini sıkı bir denetim altına almayı planlıyor. Bu konu hakkında yasa teklifi Meclis gündemine getirildi. Bakan Murat Kurum, “Site Yönetim Yasası ile herkesin şikayet ettiği keyfi aidat artışlarını tamamen durduracağız. Site yönetim sektörünü 7/24 takip edeceğiz. Her yönetimi yılda en az bir kez denetleyeceğiz” açıklamasında bulundu. Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, hazırlanan taslağın enflasyon nedeniyle yapılan zamların önüne geçeceğini belirtti. Sandalcı, taslağın ocak-şubat ayında yasalaşmasını beklediklerini ifade etti.

YENİ DÜZENLEME NASIL OLACAK?
Taslağa göre, site veya apartman yönetimi yapan tüm firmaların bakanlıktan yetki belgesi alması gerekiyor. Site yönetimleri gerçekleştirdikleri harcamaları kayıt altına alacak ve kat maliklerine sunacak. Yılda en az bir kez tüm toplu konut alanları denetlenecek; gerektiğinde (şikayete bağlı olarak) yönetim faaliyetleri Bakanlık tarafından incelenecek. Aşırı aidat artışlarına sınırlama getirilecek ve haksız artışlar yaptırıma tabi olacak. Sitelerde kapsamlı bakım ve onarım çalışmaları için işletme projeleri hazırlanması zorunlu olacak. Aidat artışları kontrol altına alınacak ve enflasyon oranının üstünde bir artış yapılması yasaklanacak.

AİDATLARI DÜŞÜRMENİN 5 YOLU
Site ve tesis işletim giderlerini etkileyen çeşitli faktörler bulunmaktadır. Bu faktörlerin başında yıl içinde meydana gelen giderler, düzenli aylık masraflar ve öngörülemeyen bakım-onarım giderleri yer alır. Gürevin Site Yönetimi'nin sahibi Ömer Gürevin, “Düzenli bir nakit akışının olmaması durumunda, aidatlarını veya diğer değişken giderlerini düşük ödeyen malik sayısının yüksekliği operasyonel sorunlara yol açar” dedi. Gürevin, aidatları düşürmenin 5 yolunu şöyle sıraladı:
1. Personel giderleri: Çalışan sayısı tesisin gerçek ihtiyaçlarına göre optimize edilmeli.
2. Bakım ve servis hizmetleri: Taşeron firmalarla yapılan anlaşmalar yıllık olarak gözden geçirilmeli ve pazarlık yapılmalıdır.
3. Sarf malzeme kontrolü: Kullanılan malzemeler için piyasa araştırması yapılmalı ve en uygun fiyatlarla temin edilmeli.
4. Enerji verimliliği: Su ve elektrik gibi enerji kaynakları dikkatle izlenmeli ve tasarruf tedbirleri uygulanmalıdır.
5. Bütçe disiplini: Sıkı bir bütçe takibi ile operasyonel süreçler yönetilmelidir.

DAVA AÇMA SÜRESİ 1 AY
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, genel kurulda belirlenen aidat artışları ile ilgili kat maliklerinin itirazlarını tutanağa yazdırmaları gerektiğini, yönetim tutanağın yazılmasını engelleyici bir tutum içinde olursa bunun belgelenmesi gerektiğini vurguladı. Kiraz, “İtirazını yazılı olarak ileten malikin dava açma süresi 1 aydır. Genel kurula katılmayan kat malikleri için kararın öğrenilme tarihinden itibaren 1 ay ve her durumda genel kuruldan itibaren 6 ay içinde dava açılması zorunludur. Kat maliki, 'Bu aidat çok yüksek' ya da 'Bu hizmeti burada istemiyorum' gibi bir itirazda bulunabilir; ancak genel kurullarda salt çoğunluk ile kabul edilen bütçenin ardından bu itirazların geçerliliği kalmayabilir” dedi.

KAT MALİKLERİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER
Yönetici seçimi, yıllık bütçe, bakım-onarım giderleri gibi konular, kat malikleri kurullarında karara bağlanmaktadır. İşte genel kurul öncesinde kat maliklerinin bilmesi gerekenler:
❱ Toplantı ne zaman ve nasıl yapılır?
Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez yönetim planında belirlenen zamanlarda toplanır; belirli bir zaman gösterilmemişse her yılın ilk ayında toplanır.
❱ Karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayısı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayının sağlanamadığı durumda ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılır ve bu toplantı ile bir önceki arasında 7 günden az süre olamaz.
❱ Kat maliklerinin hakları nelerdir?
Kat maliklerinin genel kurullara katılma hakkı vardır. Kiracılar da bağımsız bölüm maliklerinin adına yetki belgesi alarak genel kurullara katılabilirler. Hiçbir yönetim veya yönetim kurulu, genel kuruldani yetki almadan bir bütçe belirleyemez veya bir aidat artışı gerçekleştiremez.
❱ Kat maliki hangi harcamalara itiraz edebilir?
Kat maliklerinin yasada belirtilen zorunlu olmayan ve yüksek maliyetli harcamalara itiraz hakkı bulunmaktadır. Örneğin, bir sitede bebek bakım odası yapılması gibi hizmetler için, bu hizmeti istemeyen kat maliklerinin bu harcamalara katlanmak zorunda olmadığını belirtmek önemlidir. Gereksiz veya aşırı maliyetli hizmet alımında da kat maliklerinin itiraz hakları vardır.