Son yıllarda konut kiralarında yaşanan büyük artış, ev sahibi-kiracı ilişkilerini gerilimli bir hale getirdi. Özellikle tahliye taahhütnameleri üzerinden yaşanan hukuki çatışmalar ciddi bir kriz oluşturdu.
Pek çok kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte ya da hemen ardından imzalanan belgelerin baskı altında alındığını savunurken; ev sahipleri ise taahhüt edilen tahliye tarihine dayanarak yasal süreç başlatıyor.
KİRACININ “BASKI ALTINDA İMZALADIM” İDDİASI KABUL EDİLMİŞTİ AMA…
Geçtiğimiz günlerde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önemli bir karar alarak belirsizliğe açıklık getirdi. Resmî Gazete’de yayımlanan karara göre, Konya'da yaşayan ev sahibi İ.E., 15 Mayıs 2022'de F.B. ile bir kira sözleşmesi imzaladı. Ayrıca, ev sahibi ile kiracı arasında bir gün sonra taşınmazın 15 Mayıs 2023’te tahliye edileceğine dair bir tahliye taahhütnamesi imzalandı.
İ.E., sürenin dolmasına rağmen kiracının evi boşaltmaması üzerine 17 Mayıs 2023’de tahliye talebiyle icra takibi başlattı. Kiracı F.B.’nin itirazı üzerine, itirazın iptali talebiyle Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde bir dava açıldı.
Mahkemeye sunduğu savunmasında kiracı, kira sözleşmesi düzenlenirken tahliye taahhütnamesini zorla ve baskı ile imzaladığını öne sürdü. Kiracı, kira sözleşmesi düzenlendikten sonra önüne konulması durumunda taahhütnamesini imzalamayacağını ifade etti. Ancak, dosyada kiracıyı haklı bulan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın reddine kesin olarak karar verdi.
YARGITAY, TAAHHÜTNAMENİN GEÇERLİ OLDUĞUNA HÜKMETTİ
Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebiyle dosyayı inceleyen Yargıtay, tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğuna hükmetti. Kararda, kiracının baskı iddiasını somut delillerle ispat edemediği, taahhütnamenin kira ilişkisinden sonra ve serbest irade ile verildiği ifade edildi.
Böylelikle, Yargıtay hem tahliye taahhütnamelerinin geçerliliğine dair net bir çerçeve çizdi hem de yerel mahkemelerin takdir yetkilerini hatırlattı. Oy birliğiyle alınan karar, benzer davalarda izlenecek hukuki yaklaşım açısından da önemli bir kılavuz niteliği taşıyor.
Peki, bundan sonra ne olacak? Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, değerlendiriyor.
BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENMİŞ BİR BELGE, ANCAK KRİTİK BİR NOKTA VAR
Tahliye taahhütnamesinin, kamuoyunda yanlış bilinenin aksine Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir belge olduğunu belirten Ali Güvenç Kiraz, “Bu belge doğru bir şekilde düzenlenmişse tahliye sebebidir. Burada önemli olan, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği gün ile aynı tarihle düzenlenmiş bir belge olmamasıdır.” dedi.
‘YILLARCA KİRACILAR LEHİNE OLUMLU YAKLAŞIM GÖSTEREN YARGITAY, GÖRÜŞÜNÜ EV SAHİPLERİ LEHİNE REVİZE ETTİ’
“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4052 Esas ve 2025/1108 Karar sayılı yeni kararı ile artık bir gün sonra bile tahliye taahhütnamesi düzenlendiğinde bunun geçerli olduğunu, bir gün sonra kiracılık ilişkisi başladıktan sonra düzenlenmiş tahliye taahhütnamelerinin geçerli olduğunu vurguladı.” diyen Ali Güvenç Kiraz, devam etti:
“Yaklaşık 25-30 yıl boyunca kiracılar lehine olumlu bir yaklaşım sergileyen Yargıtay, son yıllarda mülkiyet hakkını ‘üstün hak’ olarak tanımlayarak tahliye davalarındaki görüşünü ev sahipleri lehine revize etti. Bu karar da bu değişikliğin bir yansıması oldu. Pandemi süreci ve sonrasında yüzde 25 kira artış kuralı ile karşılaşan ev sahiplerinin, kanunla belirtilen diğer tahliye sebeplerinden birisi nedeniyle dava açması ve tahliye elde etmesi 2-3 yıl sürdüğü için, tahliye taahhütnamesi, ev sahipleri açısından en büyük güvencedir.”
KIRACININ BASKI İDDİASINI İSPATLAMASI ARTIK ZOR MU?
Kiracının baskı iddiasını ispatlaması artık daha mı zor hale geliyor? Böyle bir iddiada bulunan kiracılardan ne tür deliller sunmaları bekleniyor?
Bu soruya verecek cevapta, Ali Güvenç Kiraz şu bilgileri paylaştı:
“Yargıtay bu kararında belirtiliyor ki ‘Davalı, belge tarihi üzerinden sonradan yazıldığını ya da gerçek durumu yansıtmadığını iddia ediyorsa, bu iddiasını yeterli kanıtlarla desteklemek zorundadır’ demekte.”
“Bu bağlamda tanık beyanı ile ispat sağlanamaz; ancak tahliye taahhüdü gibi bir belge düzenlenmişse geçersizliği ileri sürülebilir. Örneğin, ev sahibi ile kiracı, kira sözleşmesi sonrası tahliye taahhütnamesi imzalamış fakat bazı zaman sonra aralarında ek bir kira sözleşmesi düzenlemişlerse ve bu ek protokolde ‘tahliye taahhütnamesi geçersizdir’ şartı eklenmişse, bu durumda ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunamaz.”
‘BAZI İSTİSNAİ HALLERDE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERSİZLİĞİ İLERİ SÜRÜLEBİLİR’
Yargıtay’ın, “kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüt geçerlidir” yorumu her durumda geçerli midir, yoksa bazı istisnalar var mı?
“Tahliye taahhütnameleri, genel olarak kira ilişkisi kurulmuş olması şartıyla geçerlidir; hatta Yargıtay’ın son kararı ile bir gün sonra bile düzenlenmesi bu geçerliliği sürdürmektedir. Ancak bazı istisnai durumlarda tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu öne sürülebilir.” diyen Ali Güvenç Kiraz, konuyu bir örnekle açıkladı:
“Örneğin, aile konutu niteliği taşıyan sözleşmelerde tahliye taahhütnamesine eşin onayı gerekmektedir. Ayrıca, tahliye taahhütnameleri, şartlı olarak da düzenlenebilir. Bu durumda şartın gerçekleşmemesi halinde kiracı tahliye taahhüdüne itiraz edebilir. Örneğin, tahliye taahhütnamesinde ‘kira borcu zamanında ödenmezse tahliye yapılacaktır’ gibi bir şart varsa ve kiracı kira borçlarını düzenli ödüyorsa, tahliye taahhütnamesi icra edilemez ve tahliye gerçekleşemez.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-1291 Esas ve 2021/1412 Karar sayılı 16.11.2021 tarihli kararı ile geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazı boşaltmayan kiracının ev sahibinin uğradığı kira kaybı nedeniyle tazminat ödemeye mahkum edildiğini de vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, önemli bilgiler paylaştı:
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracının taahhüt ettiği tarihte ev sahibinin yeni bir kiracı ile sözleşme yapmasını ve kiracının tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması nedeniyle ev sahibinin uğradığı kira kaybının kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini ifade etti.
— Ancak, ev sahibinin kötü niyetle fahiş bir rakamla yeni kira sözleşmesi yapmasını engellemek adına, mevcut kararın tahliye tarihindeki bölgedeki rayiç bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki farkın, tahliye tarihine kadar olan toplamının tazminata konu edilmesi gerektiğini belirtti. Bu sayede, sözleşmede belirtilen rakamların dikkate alınmaması gerektiği hükme eklenmiştir.
DİKKAT! BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ DE GEÇERLİ
Boş tahliye taahhütnamelerinin de geçerli olduğunu belirten Ali Güvenç Kiraz, “Bu durumda belgenin sonradan imzalanmasının da yine aynı nitelikte bir belge ile ispatı zorunludur.” dedi ve ekledi:
“Örneğin, kiracı ev sahibine bir e-posta göndermişse; bu e-postasında tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte imzalandığını, fakat ileriki bir tarih eklenerek ya da boş bırakılarak sonradan tarih eklendiğini ifade ediyorsa. Mal sahibi de bu durumu kabul eder nitelikte bir yanıt veriyorsa, bu durumda kiracı, tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan takibe itiraz edebilir. Ancak, böyle bir iddianın geçerliliği, bilirkişi incelemesi yoluyla ileri sürülemez.”
KİRA SÖZLEŞMESİNE EKLENEN TAHLİYE ŞARTI GEÇERLİ Mİ?
Bu aşamada, sözleşme şartları arasına “yıl sonunda kiracı mülkü boşaltacaktır” eklense ve kiracı bunu kabul ederse, bu durum kiracı açısından bağlayıcı oluyor mu?
Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnameleri, eğer kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmişse veya sözleşmenin genel ya da özel şartları arasına yazılmışsa geçersiz sayılmaktadır. Bu şekilde hazırlanmış bir taahhüde dayanarak kiracının tahliyesi hukuken mümkün değildir.” diye belirtti.
