Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilim her geçen gün artıyor. Çoğu zaman artan kiralar ve tahliye talepleriyle gündeme gelen bu ilişkide, şimdi ise tartışma konusu ‘kentsel dönüşüm’ oldu. Son gelişmeler kiracıların hakları ve ev sahiplerinin yükümlülüklerini bir kez daha merak konusu haline getirdi.
‘EVI BOŞALTMAK İÇİN BİR AY VERİYOR’
İstanbul’un yoğun bölgelerinden birinde yaşayan Ö.İ., iki yıldır düzenli kirasını ödediği evinden bir telefonla çıkması istendi. Telefonda evin yeni sahibi vardı. Ancak bu talebin arka planında karmaşık bir hikaye yer alıyor.
Ö.İ.’nin ikamet ettiği evin ilk sahibi, yaşlılık nedeniyle çocuklarının gözetimindeyken vefat etti. Kira sözleşmesi, mal sahibinin hayattayken çocuklarının önünde imzalanmış, fakat yalnızca biri imzayı atmıştı. Vefat sonrası ev, sözleşmeyi imzalamayan diğer çocuğa da miras kalmıştı. Geçtiğimiz günlerde miras kalan yeni malik, kiracı Ö.İ.’yi arayarak evi boşaltmasını istedi.
İki yıldır oturan Ö.İ., “Birkaç gün önce ev sahibim beni aradı ve ‘Kendi oturduğum ev kentsel dönüşüme giriyor, bu yüzden senin oturduğun eve taşınacağım. Kiralar çok yüksek, bu nedenle Temmuz ayına kadar evini boşaltmanı rica ediyorum’ dedi. Ancak verilen süre çok kısa, neredeyse bir ay içinde taşınmamı istiyor,” şeklinde konuştu.
‘SÖZLÜ OLDUĞU İÇİN GÜVENİLMİYOR’
Bu kadar kısa sürede yeni bir ev bulmanın zor olduğunu ifade eden Ö.İ., “Bu talebe güvenemiyorum. Sözlü olarak iletildi, yazılı bir belge yok. Kira kontratımın ikinci yılındayım. Ya beni çıkarıp başkasına kiralarsa? Gerçekten kendisi mi oturacak, yoksa bahane mi? Ne yapacağımı, nereye gideceğimi hiç bilmiyorum. Bu durum can sıkıcı,” diyerek düşüncelerini paylaştı.
EV SAHİBİ VEFAT ETTİĞİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ NE OLUR?
Avukat Ali Güvenç Kiraz, mülk sahibinin vefat etmesinin kira sözleşmesini nasıl etkilediğini değerlendirdi.
Kiraz, “Mal sahibinin ölümü kira sözleşmesinin devamlılığı üzerinde herhangi bir olumsuz etki yaratmaz. Mirasçılar, kanuni halefiyet gereğince hak sahibi olmaya devam ederler ve yeni bir kira sözleşmesi yapmaları gerekmez. Mirasçı, kiracıyı yeni bir kira sözleşmesi yapmaya zorlayamaz; ancak kiracıların dikkat etmesi gereken en önemli şey, kira bedelini ödemeye devam etme zorunluluğudur,” ifadelerini kullandı.
‘KİRACI ÖDEMELERİNİ KİMSEYE YAPMASI GEREKMEDİĞİNİ DÜŞÜNMEMELİ’
“Kiracı, vefat eden ev sahibine ödeme yaparken toplantılardan bir anda kira bedeli geri iade edilebilir” diyerek kiracıları uyaran Kiraz, “Kiracı, ev sahibinin vefat ettiğini düşünerek mirasçıların ulaşacağını zannetmemelidir,” dedi.
Kiraz, bu durumda kiracının, kira ödemelerini peşinden sulh hukuk mahkemesine başvurarak ‘ödeme yeri tayini istemeli‘ ve mahkeme hakimi tarafından belirlenen hesaba kira ödemelerine devam etmelidir. Kira borcu, düzenli olarak belirtilen tarihlerde ödenmesi gereken bir borçtur.”
EV SAHİBİNİN TAHLİYE İÇİN YAZILI BİLDİRİM YAPMASI GEREKİR Mİ?
“Ev sahibinin haklı bir gerekçesi olması durumunda, kiracıya yazılı bildirim yapması zorunlu değildir,” diyen Ali Güvenç Kiraz, önemli noktaları şu şekilde açıkladı:
— Tahliye konusunda ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Kiracı, mal sahibinin sözlü bildirimi üzerine de evi tahliye etmediyse ve mal sahibinin haklı bir gerekçesi varsa bu yeterlidir. Yazılı bildirimin mevcut olması, mal sahibinin dava açma hakkını devam eden kira yılının sonuna dek uzatır.
— Örneğin 1 Ocak 2025 – 31 Aralık 2025 tarihleri için olan bir kira sözleşmesinde, mal sahibi kiracısına sözleşme bitmeden en az bir ay önce yazılı ihtarname gönderirse, normal şartlarda dava açma süresi 1 Ocak 2026’dan itibaren bir ay olsa da, ihtarnameyle bu süre 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılır.
‘EV SAHİBİ, KİRACISINI İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE EDEMEZ’
“Ev sahibi kira dönemi dolmadan kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye edemez,” diyerek önemli bir noktaya dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, ekledi:
— Ev sahibi, kiracısına tahliye süresi vermek zorunda değildir. Ancak iyi niyet çerçevesinde, kiracının zamanında evi tahliye etmesi için makul süre verebilir. Bunun için yazılı bildirim ve süre zorunluluğu yoktur.
— Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli durum ise, kiracı bu nedenle tahliye edilmek isteniyor olsa ve yazılı bir ihtarname gönderilse bile, kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiracının zorla tahliyesinin sağlanabilmesi için mal sahibinin dava açması gerektiğidir.
EV SAHİBİ KENTSEL DÖNÜŞÜM GEREKÇESİYLE TAHLİYE İSTEYEBİLİR Mİ?
Ali Güvenç Kiraz, bu konuda, “Kentsel dönüşüm nedeniyle ev sahibinin eski evinin yıkılması ve kiracısının diğer evinde ikamet etmesi haklı nedenlerden biridir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı ev sahibine aittir ve kiracının tahliyesi gerekecektir,” şeklinde yanıt verdi.
‘KİRACI, HAKLI GEREKÇELERİ ŞÜPHELİ BULURSA MAL SAHİBİNDEN DAVA AÇMASINI İSTEYEBİLİR’
“Kentsel dönüşüm gerekçesiyle tahliye haklı bir sebeptir,” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Eğer kiracı bu duruma inanmazsa, kiracı tahliyeyi kabul etmeyerek mal sahibinin dava açmasını ve bu durumu mahkemede ispat etmesini isteyebilir,” dedi.
Kiraz, “Dava açılması durumunda mahkeme, taşınmazla ilgili raporlar ve belgeler isteyecektir. Eğer belgeler kentsel dönüşüm sürecini ispatlıyorsa, kiracı davayı kaybedecek ve taşınmazdan tahliye edilecektir,” ifadelerini kullandı.
‘TAHLİYE SONRASI KİRACININ TAZMİNAT TALEBİ HAKSIZDIR’
“Kiracı, mal sahibine güvenip taşınmazı tahliye ederse ve mal sahibi evi yeniden kiraya verirse, kiracı tazminat talep edemez,” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak kiracı tahliye etmezse ve mahkeme kararıyla tahliye edilirse, eski ödenen kira bedelinin bir yıllık karşılığı ile taşınma masraflarını mal sahibinden talep edebilir. Burada tazminat talebinin kritik noktası, mahkemeye ve icra yoluna başvurarak kiracının tahliye edilmesidir,” dedi.
