Kira Artışı, Fakat Depozito Değişmiyor
İstanbul, Beşiktaş'ta üç yıldır oturan Dilek G., taşınma sürecinde ev sahibiyle depozito konusunda sorun yaşadı. Taşınırken kira bedeli 9 bin 500 TL olan Dilek G., depozito olarak bir kira bedeli ödemişti. Ancak evden ayrılırken, depozitoyu son kira bedeli olan 19 bin TL üzerinden almak isteyen kiracı, farklı bir durumla karşılaştı. Ev sahibi, depozitoyu ilk verilen rakam olan 9 bin 500 TL olarak geri vereceğini bildirdi. Yasal haklarından bahsetmesine rağmen ev sahibini ikna edemeyen Dilek G., yaşadıklarını hurriyet.com.tr’ye aktardı:
“Kendi evimizi kentsel dönüşüm nedeniyle müteahhitte vermiştik. O süreçte hemen evi boşaltmamız gerekiyordu ve ilk bulduğumuz daireye taşındık. İlk kiramız 9 bin 500 TL idi. Bir kira bedelini de elden depozito olarak vermiştik. Üç sene oturduk ve üç yılın sonunda kiramız 19 bin TL oldu.
Kendi evimizin inşaatı bitince evden taşınmak istedik. Taşınırken de depozitoyu, son kira rakamı üzerinden almak istedik. Ancak ev sahibimiz kesinlikle kabul etmedi. Ben de bir an önce kendi evime geri taşınmak istediğim için bu konuyla uğraşmak istemedim. Sonuç olarak depozitoyu 9 bin 500 TL olarak geri aldım.”
Dilek G.’nin yaşadığı depozito sorunu, kiracılar arasında oldukça yaygın bir mesele.
Peki, Borçlar Kanunu bu konuda ne diyor? Kiracılar böyle bir durumda ne yapmalı ve hangi maddeleri sözleşmelere eklemeleri gerekiyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz konuyla ilgili bilgi verdi.
TÜRK BORÇLAR KANUNU DEPOZİTO İADESİNİ NASIL DÜZENLİYOR?
“Borçlar Kanunu’nda depozito veya güvence bedeli TBK 342. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu kapsamda, güvence bedelinin limiti en fazla üç aylık kira bedeli kadar olacağını belirtmektedir.” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgileri paylaştı:
‘Para Vadeli Hesaba Yatırılmalı’
— Depozito, para veya kıymetli evrak verilmesi şeklinde kararlaştırılmışsa, kiracı şunları yapmalıdır: Kiraya verenin izni olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Kıymetli evrak olarak verilmişse, bunu bir bankaya depo etmelidir. Banka, bu şekilde verilen depozito bedellerini yalnızca her iki tarafın rızasıyla veya icra takibi kesinleşene dek geri verebilir.
— 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda, alım şeklinin geri iadesinin nasıl olacağına dair düzenlemeler yapılmıştır. 2012-2025 yılları arasında bu madde %90 oranında uygulanmadığı için, eski düzenleme üzerinden mal sahibine ödenmeye devam edilmektedir. Yasada eski düzen üzerinden geri iadeye yönelik bir hüküm bulunmamakta ve bu durum Yargıtay içtihatları kapsamında gelişmektedir.
Yargıtay, 2012’den sonraki iki kararında, depozito bedelinin vadeli bir hesaba yatırılmamasını, eski ödenme şekline geri bırakılmasını ve taşınmazdan tahliye sonrası istenmesi durumunda ilk kira sözleşmesinde verilen depozito bedeli oranının, tahliye anında ödenen kira bedeli ile çarpılması gerektiğini belirtmiştir. Örnek vermek gerekirse; kiracı, 5.000 TL kira sözleşmesi ile taşınmazı kiralamış ve iki aylık kira depozito bedeli olan 10.000 TL'yi mal sahibine ödemişse, üç yıl sonra tahliye ettiğinde ve son ay 15.000 TL kira bedeli ödediğinde, tahliye anında 2 kat depozito, yani 30.000 TL güvence bedelini mal sahibinden talep edebilir.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz
‘Döviz Olarak Alınan Depozito TL Olarak İade Edilemez’
Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri, Türk parasının kıymetini koruma konusunda kanun ve ilgili düzenlemeler gereği, Türkiye’de bulunan tüm gerçek ve tüzel kişilerle Türk lirası üzerinden kira sözleşmesi yapmak ve depozitoyu da Türk lirası olarak almak, ayrıca iade ederken Türk lirası ile geri iade etmek zorundadır” dedi ve ekledi:
“Bu çerçevede Türk lirası olarak alınan depozito, yine Türk lirası olarak iade edilecektir. Ancak Yargıtay, mal sahibi tarafından döviz cinsinden alınmış bir depozito bulunuyorsa, bu bedelin Türk lirası olarak iade edilmesini kötü niyet olarak değerlendirmiştir. Yani döviz cinsinden depozito alan ev sahibi, geri iadeyi ilgili döviz cinsinden yapmalıdır.”
Mahkemelerin Konudaki Yaklaşımları
Ali Güvenç Kiraz, mahkemeler ve Yargıtay’ın depozito bedeli iadesi konusundaki tutumlarını şu şekilde özetledi:
1- Sözleşmede ilk alındığı şekliyle geri ödenecektir deniliyorsa, bu durum kabul ediliyor.
2- Sözleşmede iadeye yönelik bir hüküm yoksa, son ödenen kira bedeli ve kaç kira olarak alındıysa o sayıda geri iadesine hükmediliyor.
3- Mal sahibi döviz cinsinden depozito bedeli almışsa, yine iade anında aynı döviz cinsinden ödenmesine yönelik karar veriliyor.
Sözleşmede Bu Maddeyi Sakın Kabul Etmeyin!
Depozito bedeli kira sözleşmesinde nasıl belirtilmeli?</em diye sorduğumuz Ali Güvenç Kiraz’ın cevabı şu oldu:
“Kiracılar, kesinlikle depozito bedeli ile ilgili ‘alındığı şekliyle ödenir’ maddesini kabul etmemelidir. Ayrıca kiracılar, depozito bedeli iadesinde ‘mal sahibi yaptıracak ve depozitodan düşecektir’ hükmünü de kabul etmemelidir. Çünkü Yargıtay, eğer ‘boya badana depozitodan tahsil edilecektir’ şeklinde özel bir hüküm yoksa, bunun yeniden yapılmasının mal sahibi yükümlülüğünde olduğunu ve kiracıdan talep edilemeyeceğine hükmetmiştir.”
En Temel Çözüm: Vadeli Hesap Sistemi
Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki depozito sorununu çözmenin en etkili yolunun kanun kapsamında vadeli hesap sisteminin uygulaması olduğunu vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, şu ifadeleri kullandı:
— Bu sistem, her iki taraf açısından banka garantörü olduğundan dolayı en güvenilir ve tartışma oluşturmayan yöntemdir.
— Eğer vadeli hesap sistemi uygulanmamış ve sorunlar yaşanıyorsa, bu konu kira sözleşmesinden kaynaklanan bir ihtilaf olduğu için zorunlu arabuluculuk sistemine dahil bir ihtilaf türüdür.
— Taraflar arabuluculuk kapsamında anlaşamadıkları takdirde, yaklaşık 2-3 yıllık bir yargılama süreci ile karşılaşacaklarını bilmelidir. Bu konuda oluşacak yargılama masrafları, davayı açanın avukatlık ücretleri ve kaybeden tarafın yargılama masrafları göz önünde bulundurularak arabuluculuk sürecinde çözüm arayışında bulunulmalıdır.
