Son dönemlerde konut fiyatlarındaki artışlarla birlikte, ev satın alırken dikkat edilmesi gereken kriterler de artış gösterdi. Büyük şehirlerde özellikle otopark, asansör ve güvenlik gibi özellikler, ev seçiminde önemli rol oynamaya başladı.
Ancak bazen ilanlarda belirtilen özellikler, incelendiğinde farklı anlamlar taşıyabiliyor. İstanbul'da ev arayan bir çiftin yaşadığı olay, bu duruma bir örnek oluşturuyor.
İLANDA BELİRTİLEN 'KAPALI OTOPARK' İFADESİ FARKLI BİR ANLAMTA ÇIKTI
Şehrin gelişen bölgelerinden birinde yaşam alanı arayışında olan K.A. ve eşi, uzun bir araştırmadan sonra bahçe katında bir daireye yöneldiler. Bölgede yaşanan otopark sıkıntısı nedeniyle, ilandaki 'kapalı otopark' ifadesi çifti oldukça etkiledi.
Diğer bahçe katlarına göre biraz daha yüksek satış fiyatına sahip olan bu daireyi, otopark avantajı sebebiyle ciddi şekilde değerlendirmeyi düşündüler. Ancak evi görmek amacıyla emlakçıyla yaptıkları görüşme sonrasında her şey değişti. K.A., yaşadığı durumu şu ifadelerle anlattı:
“Bütçemizi zorlayarak o evi almak istedik. Bahçe katı olması ve otopark imkanı sunduğu için fiyatı yüksekti. İlanda 'otoparkın olduğu' yazıyordu, ama detay yoktu. Emlakçıya bu durumu sorduğumuzda, 'Bu dairenin kapalı otopark hakkı yok' dedi. O an çok şaşırdım. 'Neden?' diye sordum. Arsa sahibi olanların bu haktan yararlandığını, daire sahibi olarak bizim otoparkı kullanamayacağımızı söyledi. Eğer bu soruları sormasaydım ve evi almış olsaydım, ciddi bir mağduriyet yaşayacaktık.”
'GÜRÜLTÜYLE YAŞAYACAKTIK AMA FAYDASINI GÖREMEYECEKTİK'
K.A., kapalı otoparkın girişinin dairelerinin yan tarafında olduğunu belirterek bu durumun başka bir sorunu da beraberinde getirdiğini ifade etti:
“Giriş çıkışlarda meydana gelecek tüm gürültü dairenin içine yansıyacaktı. Gürültüye katlanmak zorunda kalacak ama faydasını göremeyecektik. Bu gerçekten tuhaf bir durum.”
K.A. ve eşi, yaşadıkları bu olayı başkalarına aktarmanın önemli olduğunu düşündüklerini vurgulayarak şunları söylediler:
“İlanlarda yazan ifadelerin yanı sıra, kullanım hakkı gibi detaylara dikkat edin. Sadece yazılı bilgilere güvenmek büyük hayal kırıklıkları yaratabilir.”
'YANILTICI BEYAN İLANDA YAZILAMAZ'
Bununla ilgili Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorular yönelttiğimde “Emlak ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı beyanlar yer alamaz. Mülk sahibi ya da emlak danışmanı aracılığıyla yapılan satışlarda, Taşınmaz Ticaret Yönetmeliği'nin 12. maddesi gereği yanıltıcı bilgiler veremez. Eğer böyle bir ilan söz konusuysa, kapalı otoparkın alıcıya tahsis edileceği ve bunun satış bedeline dahil olduğu kabul edilecektir” yanıtını verdi.
BÖYLE BİR DURUMDA İLANI VEREN KİŞİYE İDARİ PARA CEZASI UYGULANABİLİR
Ali Güvenç Kiraz, ilan içeriğinde yanıltıcı bilgi bulunması halinde, konutu satın alma niyetinde bulunan kişilerin emlak danışmanı ya da mülk sahibi hakkında şikayet yapma hakları bulunduğunu belirtti.
Bunun yanı sıra bu tür yanıltıcı ilanların Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında değerlendirileceğini ifade eden Kiraz, şikayetin Ticaret İl Müdürlüğü'ne yapılabileceğini; bu şikayetin ardından yanıltıcı beyanı yapan kişi veya emlak işletmesine idari para cezası uygulanmasının mümkün olduğunu açıkladı.
Yetkilendirme sözleşmesinin de önemine değinen Kiraz, “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği çerçevesinde emlak danışmanı, satıcıdan yetkilendirme sözleşmesi dahilinde belgeler ister. Bu belgeler doğrultusunda hareket eder. Eğer bu belgeler dışında kendi ifadelerini eklerse sorumluluk ona aittir. Aksi takdirde mülk sahibinin sorumluluğu vardır” şeklinde belirtti.
'YÜKLÜ MİKTARDA TAZMİNAT TALEP EDİLEBİLİR'
Bir kişi evi satın aldıktan sonra, emlak ilanında yer alan özelliklerin gerçekte karşılanmaması durumunda alıcının başvurabileceği yasal yollar nelerdir?
Bu soruma Ali Güvenç Kiraz, “Emlak ilanındaki özelliklere güvenerek taşınmazı satın alan kişi, daha sonra kapalı veya açık otoparkların tahsis edilmediğini öğrendiğinde, bu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 246. ve 219. maddeleri gereği ayıp sayılır” yanıtını verdi. Kiraz ayrıca şunları belirtti:
— Alıcının 'seçimlik hakkı' bulunmaktadır. Eğer bu ayıp giderilebiliyorsa, satıcıdan bu durumu talep edebilir. Örneğin, satışta başka bir dairesi olan satıcı, yönetim planında o daireye otopark alanı tahsis ettiyse, bunu ayıplı tahsis edilmeyen bağımsız bölüm kullanımına devredebilir.
— İkinci seçimlik hakkı ise alıcının satıcıdan ayıp oranında tazminat talep ettirme hakkıdır. Örneğin, 10 milyon TL'ye alınan bir dairenin otoparkının olmadığı anlaşılırsa ve bu durumun da dairenin değerine etkisi yüzde 15 oranında hesaplanırsa, alıcı 1.5 milyon TL'lik bir zararın tazmin edilmesini isteyebilir.
— Üçüncü seçimlik hak ise alıcının “ben otoparklı daire almıştım, bu haliyle yaşamam mümkün değil” diyerek taşınmazın iadesini talep edebilmesidir. Bu durumda tapu iptali gerekir; satıcı, alıcıya satış bedeli değil, dava tarihindeki taşınmaz bedelini ödemekle sorumlu olur. Örneğin, 10 milyon TL değerindeki taşınmaz satın alınmışsa, ancak dava 6 ay sonra açılırsa ve taşınmazın değeri 12 milyon TL olur, satıcı alıcıya bu bedeli ödemekle yükümlüdür.
‘KAT MALİKLERİ YÖNETİM PLANINDA AÇIK MADDE VARSA HERHANGİ BİR DAİRE OTOPARKI KULLANAMAYABİLİR’
Tapuda açık şekilde belirtilmemişse, bir daireye ait kapalı otopark hakkı nasıl belirlenmektedir? Söz konusu hak, maliki olmayan kişi aleyhine sınırlandırılabilir mi?
“Kat malikleri, yönetim planı ile ortak alan olarak kabul edilen kapalı veya açık otopark alanlarının kullanım şeklini, sayısını ve yerini belirleyebilirler” diyen Ali Güvenç Kiraz, devamında şöyle ifade etti:
— Bu durumda bazı dairelere daha fazla hak ve ayrıcalık tanınabileceği gibi bazı dairelere ise hiçbir hak verilmemesi durumu da yönetim planı ile belirlenebilir.
— Ancak bir yönetim planı ile otopark tahsisi yapılmamışsa, herkesin otopark alanında arsa payına göre kullanım hakkı bulunur. Eğer bir tahsis yapılmamışsa ve arsa paylarına göre otopark alanı dağıtılmamışsa, kat malikleri kura düzenleyerek her yıl belli araçların dışarıda kalmasını sağlayabilir.
— Eğer malikler arasında ciddi bir anlaşmazlık yaşanıyorsa, otopark kullanımına ilişkin çözüm talebi için zorunlu arabulucuya gidilebilir; anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde başvuru yaparak otoparkın kullanımını mahkeme yoluyla düzenleyebilirler.
YÜKSEK SES, GÜRÜLTÜ, EGZOZ KOKUSU: KAT MALİKİ NE YAPABİLİR?
Otopark gibi ortak alanların hemen yanı başında yaşayan daire sahipleri, gürültü ve rahatsızlık durumlarında ne gibi haklara sahiptir?
“Beraberinde otopark alanı olan bir dairenin yanındaki dairenin, bu durumdan dolayı itiraz etme hakkı bulunmamaktadır” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Motorlu aracın çalışması sırasında oluşan ses ve egzoz kokusu beklenen bir durumdur. Fakat bazı araç sahiplerinin, yüksek sesle müzik dinlemesi veya araçlarına ses çıkaran egzoz sistemleri gibi komşuluk hukukuna aykırı hareketler yapması, kabul edilemez.” dedi.
Kendisine rahatsızlık veren kat malikinin, yönetime ve söz konusu aracı kullanana durumu düzeltmesi için uyarıda bulunabileceğini ifade eden Kiraz, “Eğer bu durum kat maliklerinin yaşamını çekilmez hale getiriyorsa, zorunlu arabuluculuk ve dava açma yoluna giderek mahkeme müdahalesi isteyebilirler. Ayrıca bu sorun tüm kat malikleri için çekilmez hale gelirse, ortak paydaş çoğunluğu ile rahatsızlık veren kişinin, dairesinin satılması için de mahkemeye başvuru yapılabilir” şeklinde belirtti.
SİTE OTOPARKLARINDA SINIRLAR NEREDE BAŞLAR, NEREDE BİTER?
Bir sitede her bloğun kendi arsa payı içinde bulunan açık otopark alanı, yalnızca o bloğun sakinlerine mi aittir? Yoksa diğer blok sakinleri de bu alana erişim sağlayabilir mi?
“Sitelerde yönetim planı ve ek olarak oluşturulmuş vaziyet planları esas alınmaktadır” diyen Ali Güvenç Kiraz, konuyla ilgili şu bilgileri verdi:
— Yönetim planlarında bloklar arası otopark kullanımı, misafir araç park etme yöntemleri ve sayıları genellikle belirtilmektedir. Fakat böyle bir yönetim planı yoksa genel kurala göre her kat maliki arsa payı oranında açık otopark alanlarını kullanma hakkına sahiptir. Eğer tüm site maliklerinin kullanımını sağlayacak bir alan yoksa, bu durumda kura ya da mahkeme başvurusuyla hakimin otopark alanlarının kullanımını belirlemesi talep edilebilir.
— Bir kat malikinin, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek şekilde birden fazla aracı sürekli açık otopark alanlarına bırakması halinde, her kat malikinin dava etme hakkı doğar. Burada, yönetici değil bir kat maliki, doğrudan bu durumu oluşturan kat malikine veya kiracısına dava açabilir. Zorunlu arabuluculuk sonrası mahkeme durumu inceleyecek ve gerekli tedbirlerin alınması için karar verecektir.
