Konut piyasasında dikkat çeken bir gelişme yaşanıyor: Aynı semtte ve aynı binada bulunan iki daire arasında yalnızca “kiracı” farkı, satış fiyatında yüzde 30’a varan değişiklikler yaratabiliyor. Kiracılı evler, genellikle daha uygun fiyatlarla alıcı buluyor. Ancak bu indirimli fiyatların arkasında yatırımcıların göze alması gereken birçok belirsizlik ve risk bulunuyor. Yine de kiracılı evlere yönelik önemli bir talep devam ediyor.
Yatırımcılar, bu daireleri neden ve hangi stratejiyle alıyorlar? Hangi koşullarda büyük kazanç elde edilebiliyor, hangi hatalar ise ciddi kayıplara yol açabiliyor? İstanbul’da kiracılı evlerin fiyatları ne ölçüde düşüyor? Ankara ve İzmir’deki durum nasıl şekilleniyor? Ege ve Akdeniz bölgelerinde bu farklılık neden daha az kalıyor?
Tüm bu soruları uzmanlarla derinlemesine incelemeye aldık.
FİYATLARI DÜŞÜREN VE BAZI ALICILARI CAYDIRAN 4 KRİTİK ETKEN
Bir dönem hazır kira geliri sunması nedeniyle cazip bulunan kiracılı daireler, günümüzde artan riskleriyle dikkat çekerken, talep de devam ediyor. Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, bazı yatırımcıların kiracılı ev alımına temkinli yaklaştığını belirtirken, bu eğilimin nedenlerini dört maddede sıraladı:
1- Düşük kira kontratları, geliri sınırlıyor: Geçmişte yapılan ve hâlâ geçerliliğini koruyan kira sözleşmeleri, güncel piyasa koşullarına göre düşük rakamlar içerebiliyor. Varlı, “Piyasa değeri 10 birim olan bir dairenin, eski kontratla yalnızca 1-2 birim kira getirmesi yaygın bir durum. Bu da yatırımcının beklediği kazancı ciddi oranda düşürüyor,” dedi.
2- Kiracının tahliyesi zor ve zaman alıcı: Mevzuat gereği, kiracının tahliyesi zahmetli ve uzun süren bir hukuki süreç gerektiriyor. Yeni malikin, önceki kira sözleşmesini ve kiracının haklarını devraldığını hatırlatan Varlı, bu durumun boş ev arayan alıcılar için ciddi bir engel teşkil ettiğini belirtti.
3- Mevcut ihtilaflar yeni mülk sahibine yansıyor: Kiracıyla ev sahibi arasında geçmişte yaşanan anlaşmazlıklar, satış sonrasında yeni malik açısından hukuki ve pratik sorunlar doğurabiliyor. Kira tespiti, aidat borçları veya ortak giderlerle ilgili anlaşmazlıklar devreden sorunlar arasında dikkat çekiyor.
4- Kira getirisi ile konut fiyatı arasındaki uçurum büyüyor: Varlı, konut fiyatlarının artmasına rağmen kira artışlarının yasal sınırlamalara tabi olmasının, yatırımın geri dönüş süresini uzattığını ve getiriyi azalttığını ifade etti.
‘RİSKLİ GÖRÜNSE DE HÂLÂ CİDDİ BİR TALEP VAR’
Kiracılı dairelerin riskli olduğu görüşü yaygın olsa da, bu tür gayrimenkullere olan talep de devam etmekte. Şerif Varlı, “Uzun vadeli yatırımcılar, kiracılı daireleri özellikle getiri potansiyeli ve piyasa altında fiyat avantajı nedeniyle tercih ediyor. Kiracının varlığı genellikle bir engel değil, pazarlıkta fiyat düşürme aracı olarak görülüyor,” dedi.
Varlı, ayrıca duygusal motivasyonla hareket eden bireysel alıcıların da kiracılı dairelere ilgi gösterdiğini vurguladı: “Bu alıcılar, satın aldıkları evi ileride ‘hayalimdeki ev’ olarak görüyor ve kiracının çıkmasının zaman almasını sorun etmiyor. Sabırla bekleyip, uzun vadede kazanç sağlamayı hedefliyorlar.”
Profesyonel yatırımcılar ve portföy yöneticileri de kiracılı daireleri, risksiz nakit akışı sağlayan varlıklar olarak gördüğünü ifade eden Varlı, “Bu yatırımcılar, piyasa niteliklerinin altındaki fırsatları araştırıyor, kira sözleşmelerini detaylı analiz ediyor ve tahliye süreçlerine profesyonelce yaklaşıyor. Böylece kiracılı daireler, onlar için güvenilir ve kârlı yatırımlar olmaya devam ediyor,” diye ekledi.
BUNLARA DİKKAT! ‘YÜKSEK KAZANÇ POTANSİYELİ SUNUYOR’
“Evde hemen oturma veya kısa vadede kira geliri elde etme zorunluluğu olmayan yatırımcılar, bu tür taşınmazları sabırla değerlendirerek yüksek kazanç potansiyeli sağlayabiliyor,” diyen Şerif Varlı, konuyu örneklerle açıkladı:
— Piyasa değeri 100 birim olan bir evi, kiracı nedeniyle 70 birime satın alan bir yatırımcı, ileride değeri eski seviyesine döndüğünde yüzde 30 indirim değil, yaklaşık yüzde 43 değer artışı elde etmiş oluyor.
— Yıllık ortalama yüzde 5 kira getirisi olan bir daireyi yüzde 30 indirimle satın alan bir yatırımcı, neredeyse 6 yıllık kira gelirini peşin kazanmış gibi avantaj sağlamış oluyor. Bu bakış açısıyla değerlendirildiğinde, kiracılı daireler yalnızca düşük maliyetli alım fırsatı sunmakla kalmıyor, aynı zamanda zamanla değer artışı ve kira geliriyle güçlü bir geri dönüş sağlıyor.
— Sonuç olarak, kiracılı gayrimenkuller yatırımcı açısından risk taşısa da bu risklerin dikkatli yönetilmesi ile ciddi kazançlara dönüşme potansiyeli bulunmaktadır.
İSTANBUL’DA KİRACILI DAİRELERİN SATIŞ FİYATLARI, BOŞ DAİRELERE GÖRE NE ORANDA FARKLI?
Şerif Varlı, bu soruya “Net ve sayısal bir yanıt vermek mümkün değil. Zira Türkiye’de satılan gayrimenkullerin resmi satış fiyatları kamuya açık ve şeffaf bir şekilde sunulmuyor. Ayrıca tapu kayıtlarında bir dairenin kiracılı mı yoksa boş mu satıldığını gösteren bir veri yok,” cevabını verdi ve gözlemlerine dayanarak bazı önemli bilgileri paylaşarak şöyle devam etti:
— Dolayısıyla semt bazında ve net yüzdesel karşılaştırmalar yapmak, güvenilir veri eksikliği nedeniyle doğru bir yöntem değil. Ancak sektörde faaliyet gösteren profesyonellerin gözlemlerine göre; aynı projede veya benzer özellikteki dairelerde kiracılı olanlar genelde boş dairelere göre daha düşük fiyatlarla satılmakta. Bu fark, dairenin konumu, kira kontratının içeriği ve kiracının profiline göre değişkenlik gösterebiliyor.
— Yine kesin veriler olmasa da piyasa uygulamaları bize gösteriyor ki kiracılı ve boş daireler arasında pazarlık aşamasında yüzde 10 ila yüzde 20 arasında değişen bir fiyat farkı oluşabiliyor. Ancak bu fark her semtte, hatta aynı semtin içinde bile farklı seviyelerde yaşanabiliyor.
“Yine de elimizdeki verilerle bir çıkarım yapmak mümkün,” diyen Şerif Varlı, şöyle devam etti:
“Sahibinden Emlak Endeksi verilerine göre İstanbul’da konutların amortisman süresi (yani yatırımın kira geliri ile geri dönüş süresi), Haziran 2023-Haziran 2025 döneminde 255 aydan 203 aya düşerek yaklaşık yüzde 20 oranında kısalıyor. Bu, konut satış fiyatlarının kira gelirlerine oranla düştüğünü ve kiraların satış fiyatlarına göre daha hızlı arttığını gösteriyor.”
EN AZ DEĞİŞİM ESENYURT’TA, EN FAZLA DEĞİŞİM BAĞCILAR’DA
“En az değişim Esenyurt’ta yaşanırken, bu durum kira ve satış fiyatlarının birbirine paralel hareket ettiğini, yani satılık/kiralık fiyat dengesinin korunduğunu gösteriyor,” diyen Şerif Varlı, tabloyu şu şekilde yorumladı:
— En fazla değişim ise Bağcılar’da yaşanmış. Satış fiyatları, kiralara göre daha hızlı gerilerken, kiralar daha hızlı artmış durumda. Kadıköy, Beşiktaş gibi yüksek prim potansiyeline sahip merkezi lokasyonlarda amortisman süresi hâlâ yüksek seviyelerdeyor, ancak burada da belirgin bir düşüş var.
— Buradan çıkarılacak en önemli sonuç şudur: Amortisman süresindeki düşüş, konut yatırımının geri dönüş süresinin kısaldığını ve giderek daha cazip hale geldiğini gösterir. Ancak dikkat edilmesi gereken bir detay, amortisman süresindeki düşüşün en belirgin olduğu ilçelerin, genellikle kiracı-mal sahibi arasındaki fiyat farkının da en yüksek olduğu bölgeler olduğudur.
— Kiraların hızla yükseldiği; ancak kiracılı evlerin altında eski kontratlarla çok düşük kira getirdiği alanlarda, yatırımcının bu farkları fırsat olarak görmesi mümkün. Lokasyon bazlı yüksek prim potansiyeline sahip bölgelerde ise piyasa rayici ile mevcut kontratlı kira arasındaki makas açılmakta. Bu durum kiracılı evlerdeki fiyat kırılmasının yüksek olmasına yol açıyor.
ANKARA VE İZMİR PİYASASINDA KİRACILI DAİRELERİN DURUMU NASIL?
Benzer durumu önemli şehirlerimizden olan Ankara ve İzmir açısından değerlendirdiğimizde, ortaya nasıl bir tablo çıkıyor?
Sahibinden Emlak Endeksi’ne dayanan son veriler ve piyasa gözlemleri üzerinden de bazı çıkarımlar yapılabileceği belirtildi. Şerif Varlı, şu bilgileri paylaştı:
— Ankara’da kira çarpanı oldukça düşük olduğundan (yani konut fiyatlarına göre kira geliri yüksek olduğundan), kiracılı dairelerdeki fiyat indirimi daha az olabiliyor. Ancak burada da eski kiracı ve düşük kira gibi durumlar olduğunda, alıcılar genelde fiyatı yüzde 10-20 oranında aşağı çekmek istiyor. Özellikle Çankaya, Etimesgut ve Mamak gibi bölgelerde kiracılı ve boş daire fiyatları arasında yüzde 10’a varan farklar oluşabiliyor. Kira tespit davası gibi yasal süreçler İstanbul’daki kadar etkili yürütülemiyor, bu nedenle tahliye süreci daha zorlu bir unsur olabiliyor.
— İzmir’de ise kiracılı ve boş daireler arasındaki fiyat farkı, İstanbul’a benzer şekilde yüzde 10-25 arasında değişebiliyor. Özellikle Bayraklı, Bornova ve Karşıyaka gibi merkezi alanlarda bu fark daha belirgin. İzmir’de de kiracı ile iletişim sorunları, evin gösterilememesi ve yüksek kira farkları nedeniyle boş daireler daha hızlı ve daha üst fiyatla el değiştiriyor. Ancak yatırımcı profili daha çok emekli veya yazlıkçı alıcılardan oluştuğundan, kira getirisinden çok oturum maksatlı satın alma özelliği öne çıkıyor.
EGE VE AKDENİZ BÖLGELERİNDE KİRACILI KONUT PİYASASI DAHA İSTİKRARLI
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kiracılı ve boş daireler arasında belirgin fiyat farkları gözlemlenirken, Ege ve Akdeniz şehirlerinde durum daha istikrarlı bir yapıda. Özellikle Muğla ve Antalya’daki veriler bu yönde net sinyaller vermekte.
“Bu veriler, Muğla’da amortisman süresinin sabit kaldığını ve Antalya’da ise İstanbul ve Ankara kadar olmasa da kısaldığını gösteriyor,” diyen Şerif Varlı, “Yani kira gelirlerinin satış fiyatlarına oranla istikrarlı seyrettiği bir bölgesel yapıdan bahsedebiliriz.”
“Muğla (Bodrum, Fethiye) ve Antalya (Alanya, Kaş, Kemer) gibi bölgelerde, kiracılar büyük oranda uzun vadeli oturumcular yerine; yazlık/sezonluk kullanıcılar oluyor,” diyen Varlı, “Kiralama süreleri çoğunlukla kısa dönem (1-6 ay) şeklinde gerçekleşiyor. Bu model, mal sahibi açısından daha esnek ve kontrol edilebilir bir ilişki sunuyor. Kalıcı kira kontratları yerine, airbnb tarzı aylık/yıllık sözleşmeler ön planda.”
KİRACILI EV SATIN ALACAKLAR DİKKAT!
Peki, yatırımcılar kiracılı gayrimenkul alırken nelere dikkat etmeli ve olası riskleri nasıl minimize edebilir?
Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, yatırım amaçlı ev alacakların, kiracının çıkacağına dair verilen sözlere kesinlikle itibar etmemeleri gerektiğini ifade etti. Kiraz, şöyle devam etti:
— Hukuk sistemimizde, taşınmazı satın alan yeni malik, kiracıya tapu alım tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname göndermek zorunda, bu sayede kiracı 6 ay daha taşınmazda kalabiliyor. Sonrasında tahliye talep edebilir veya eski malikle yapılan kira sözleşmesi bitiminde bir ay içinde tahliye davası açabilir.
— Ancak, bu iki durumda da mal sahibinin kendisinin, alt veya üst soyu ile bakım yükümlülüğü olan kişilerin ihtiyacını gerekçe göstermesi ve bunu ispat etmesi gerekmekte. Aksi takdirde, hukukumuzda yeni malikin kiracılı taşınmaz satın alması tek başına tahliye nedeni olarak kabul edilmez.
‘TAŞINMAZI SATIN ALMA YENİ MALİKE YENİ SÖZLEŞME YAPMA HAKKI VERMEZ’
Kiraz, yeni maliklerin eski kira sözleşmesinin tüm hükümlerine bağlı olduğunu, satın alma işleminin yeni sözleşme yapma hakkı vermediğini vurguladı. Ancak sözleşmenin beşinci yılını doldurulması halinde kira tespit davası açılabileceğini ve onuncu uzatma yılından sonra mal sahibinin üç ay önceden ihtarname göndererek tahliye davası açma hakkının doğduğunu belirtti.
Yeni mal sahibinin, kiracıdan farklı kira bedeli veya yeni sözleşme talep edemeyeceğini belirten Kiraz, yatırımcıların satın alma öncesi eski malikten izin alarak kiracıyla görüşmelerini, tahliye talebi varsa noterden tahliye taahhüdü almalarını ve farklı kira bedeli talebi varsa ek protokol yapmalarını kesinlikle tavsiye etti.
